Risico's

De risico’s van het Grondbedrijf worden in eerste instantie binnen het Grondbedrijf zelf opgevangen. Voor het risico op de projecten van het Grondbedrijf is de Algemene Reserve Grondbedrijf (ARG) gevormd. Deze reserve bepaalt vooral de weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf. Voor het Grondbedrijf geldt als norm, dat de weerstandscapaciteit minimaal gelijk is aan het risicobedrag, met andere woorden: een weerstandsratio > 1.

Omvang risico’s Grondbedrijf
Bij het Grondbedrijf zijn er zowel projectoverstijgende risico’s (markt, prijsstelling, etc.) als projectspecifieke risico’s die het resultaat van complexen kunnen beïnvloeden.
In het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2021 zijn deze risico’s in zes onderdelen uitgesplitst. Onderstaande tabel geeft per onderdeel inzicht in het bruto risicobedrag.

* Zie onder 4 een nadere toelichting op de IFLO-methodiek
Tabel 4.1: Inzicht in risico’s grondbedrijf

Bovengenoemde risicobedragen die optellen naar € 12,9 miljoen zijn de bruto risico’s binnen het Grondbedrijf. Tegenover deze bedragen staan namelijk ook winstverwachtingen en posten onvoorzien welke (gedeeltelijk) als dekking ingezet kunnen worden voor het opvangen van de risico’s. Wanneer deze bedragen van de bruto risico’s afgetrokken worden resteert er per
1-1-2021 een benodigde netto weerstandscapaciteit van € 9,7 miljoen.

De afgelopen jaren zijn de projecten steeds verder tot uitvoering gekomen. Hierdoor zijn de posten onvoorzien kleiner geworden en is de winstverwachting lager geworden doordat winsten ook daadwerkelijk genomen en vrijgevallen zijn. Logische ontwikkelingen die passen bij de huidige positie van het grondbedrijf.  Hierdoor is het verschil tussen het bruto en netto benodigde weerstandscapaciteit afgenomen.

Voor een toelichting op de onderdelen wordt verwezen naar hoofdstuk 6 van het MPG 2021 (zie verwijzing in laatste kolom). Hieronder zijn voor het inzicht de grootste risico’s kort benoemd.

1 en 2:  Projectoverstijgende risico’s (externe omstandigheden)
Deze risico’s van het Grondbedrijf zijn gelegen in omstandigheden waar de gemeente geen of heel beperkt invloed op heeft. Bijvoorbeeld risico’s door inflatie, lagere grondopbrengsten en vertraging in de uitgifte. Deze risico’s worden nagenoeg volledig ingegeven door economische omstandigheden en zijn meegenomen bij de onderdelen 1 en 2. Inmiddels bevindt het Grondbedijf zich al jaren in economische gunstige omstandigheden en door de afbouw van het grondbedrijf zijn deze risico’s over de jaren afgenomen. Desondanks is het belangrijk om rekening te houden met tijden dat het economisch minder goed gaat.

3: Projectspecifieke openbare risico’s en kansen
De projectspecifieke risico’s zijn de risico’s die zich kunnen voordoen binnen de projecten en kunnen voor ieder project uniek zijn. De projectspecifieke risico’s zijn ten opzichte van vorig jaar toegenomen. Dit heeft te maken met  de afgenomen capaciteit van de posten onvoorzien en de winstverwachting maar ook met het toevoegen van nieuwe projecten aan het Grondbedrijf (Winkelcentrum Kerschoten en Kieveen) en de actualisatie van de risico’s in Haven Centrum.

Hieronder zijn de belangrijkste risico’s weergeven:

• Mee- en tegenvallers op de civiele ramingen
• Het thema Stikstof bij gewenste bestemmingswijzigingen
• De prijsstelling van enkele woningbouwkavels die nog verkocht moeten worden
• Eventuele planschade uitkeringen vanwege bestemmingswijzigingen
• Risico op tegenvallende saneringskosten
• Vertragingen in grondverkoop

Binnen verschillende projecten is rekening gehouden met risico’s op het gebied van stikstof en PFAS. Dit zijn met name vertragingsrisico’s als gevolg van extra onderzoeken en de complexiteit van bestemmingswijzigingen. De impact op de grondverkoop binnen de bestaande projecten waarbij sprake is van een juiste bestemming is beperkt. Dit geldt niet voor eventuele nieuwe ontwikkelingen of projecten waarbij een bestemmingswijziging nog moet plaatsvinden.

4: IFLO-methode
De IFLO-methode wordt toegepast op de  overige complexen binnen het grondbedrijf. Het uitgangspunt hierbij is dat 10% van de negatieve boekwaarde en 10% van de resterende kosten wordt meegenomen als risico. Het risico vanuit de IFLO methode is per saldo gelijk gebleven.

5: Risico kaderwijziging Zuidwest Poort
Op 14 februari 2019 heeft uw raad het raadsvoorstel ‘Addendum Wegenerlocatie locatie – Zuidwestpoort’ vastgesteld. Onderdeel van het voorstel was het rekening houden met het gemeentelijk aandeel in het risico van € 1,6 miljoen voor het niet kunnen realiseren van alle beoogde bestemmingen.

6: Risicovoorziening winstnames
In februari 2018 heeft het college uw gemeenteraad per brief geïnformeerd over een wijziging in de systematiek van tussentijdse winstneming van het Grondbedrijf als gevolg van een duiding van de commissie BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). In het kort betrof dit een verschuiving van het door de raad vastgestelde voorzichtigheidsprincipe naar een realisatieprincipe. Gekozen is voor een methodiek dat de genomen winsten pas vrij kunnen vallen als deze voldoen aan het voorzichtigheidsbeginsel. Op basis van de meest recente berekeningen moet op basis van het voorzichtigheidsprincipe circa € 4,6 miljoen vastgehouden worden.

Weerstandsratio grondbedrijf
De weerstandsratio geeft inzicht in het vermogen van een gemeente om onverwachte verliezen door incidentele tegenvallers op te kunnen vangen zonder dat de continuïteit of de dienstverlening van de organisatie direct in gevaar komt of financiële noodmaatregelen nodig zijn. Door het aanwezige weerstandscapaciteit te delen door het benodigde weerstandscapaciteit ontstaat de weerstandsratio.

De aanwezige weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf bestaat uit de volgende onderdelen:

• Post onvoorzien binnen grondexploitatiebegrotingen
• Eventuele winstverwachting van grondexploitatiebegrotingen
• Algemene Reserve Grondbedrijf

Op basis van de meest recente berekeningen zou de ARG per 1-1-2021 € 9,7 miljoen moeten bedragen. De werkelijke stand van de ARG is per 31-12-2020 uitgekomen op € 17,1 miljoen. De weerstandsratio komt daarmee eind 2020 uit op 1,76 (€ 17,1 / € 9,7).

In bovengenoemde cijfers is de afdracht van € 2,5 miljoen vanuit het Grondbedrijf aan de AD in 2020 verwerkt.

Toelichting op grafiek 4.2
De aanwezige weerstandscapaciteit van het Grondbedrijf is in 2020 met € 4,6 miljoen toegenomen als gevolg van een positief resultaat over 2020. Voornaamste reden hiervoor is een positieve bijstelling van de grondopbrengsten voor woningbouw, diverse bijstellingen van de kostenramingen en een lagere rekenrente en hogere (verplichte) winstnemingen waardoor ook een hoger dan verwachte storting in de ARG mogelijk was. Ten opzichte van de Rapportage Grote Verschillen 2020 is het resultaat verder verbeterd met € 1,8 miljoen.

De netto benodigde weerstandscapaciteit is in 2020 afgenomen met € 2,8 miljoen. Ten opzichte van de TURAP zijn de volgende onderdelen gewijzigd:

De komende jaren lijkt de weerstandsratio nog maar beperkt verder te verbeteren (zie grafiek 4.2). Dit komt met name doordat een groot deel winstnames inmiddels heeft plaatsgevonden.

De bruto stand van de ARG per 1 januari 2021 bedraagt € 17,1 mln. Hiervan is dus € 9,7 mln nodig om toekomstige risico’s binnen het grondbedrijf op te kunnen vangen. Doordat de ARG hoger uitkomt dan dat op basis van de berekening aan ARG noodzakelijk is, kunnen er gelden vrijvallen. Wij stellen u echter voor om € 7,4 mln (€ 17,1 mln - € 9,7 mln) niet vrij te laten vallen tgv de AD, maar dit bedrag in de ARG te houden en te bestemmen voor toekomstige investeringen van het grondbedrijf.