Vastgoed

De gemeente Apeldoorn is eigenaar van veel kadastrale eigendommen. Binnen de gemeente maken we onderscheid in de gebruiksportefeuille die hoofdzakelijk is ondergebracht bij het Vastgoedbedrijf (circa 130 objecten) en de ontwikkelportefeuille (circa 60 objecten) die valt onder het Grondbedrijf; beide bedrijven vallen onder de eenheid Projecten, Vastgoed en Grond. Met ingang van 2017 is het gebied Zwitsal/Wassink van het Grondbedrijf overgedragen naar de Algemene Dienst. Daarnaast heeft de gemeente een economisch claimrecht op circa 100 schoolgebouwen, waarvan het (juridisch) eigendom voor het merendeel bij de schoolbesturen ligt, en heeft de eenheid Jeugd, Zorg en Welzijn circa 35 gymlokalen in eigendom ten behoeve van de Onderwijshuisvesting.

(Accres B.V. beheert en exploiteert de 35 gymlokalen van JZW en ca. 20 maatschappelijke objecten van de kernportefeuille van het Vastgoedbedrijf)

Actuele ontwikkelingen

Verkoop (maatschappelijk) vastgoed
De structurele taakstelling die het Vastgoedbedrijf sinds 2012 heeft gehad, is inmiddels volledig gerealiseerd. De afgelopen jaren en ook de komende periode heeft het Vastgoedbedrijf te maken met een incidentele taakstelling.

* Betreft 2021 en 2022 (beide € 100.000)

In 2020 is de taakstelling van € 1,5 miljoen nagenoeg gerealiseerd. Ook is de verwachting dat de taakstelling voor 2021 en verder ruimschoots zal worden gehaald. De taakstelling 2020 was gekoppeld aan de verkoop van de Van Huutstraat (voormalig Sportfondsenbad) Deze verkoop heeft in 2020 (nog) niet plaatsgevonden en schuift als gevolg van een bestemmingsplanprocedure naar verwachting nog 1 jaar door. Daarnaast is voor 2021 voorzien in de verkoop van het voormalig postkantoor.

De Compensatieregeling Maatschappelijk Vastgoed 2016 is, na evaluatie, door de Raad in 2020 afgeschaft. De regeling bood maatschappelijke, culturele en non-profit organisaties de mogelijkheid tot compensatie bij de aankoop van (gemeentelijk) maatschappelijk vastgoed.

Na 2022 zal de te verkopen voorraad panden van het Vastgoedbedrijf beperkt zijn. De huidige verkooporganisatie zal dan ook worden bezien. De voorraad per 1-1-2021 bedraagt circa 15 locaties voor het Vastgoedbedrijf, welke nog opgepakt dienen te worden.

Vastgoedsysteem
In 2020 is het nieuwe vastgoedsysteem in werking getreden waarbij wij complimenten hebben mogen ontvangen van de accountant op de wijze waarop de overgang heeft plaatsgevonden. Deze complimenten zijn tevens verwoord in de review van de accountant naar de raad. In 2021 zal de nadruk komen te liggen op de nadere uitwerking van de informatievoorziening van het systeem. Ook de komende jaren zal dit een continu proces zijn vanwege technologische ontwikkelingen en veranderde informatiebehoefte.

Wettelijke bepalingen brandveiligheid
Naar aanleiding van het project Huis van de Stad is ook voor de overige grote objecten (top 15 van de vastgoedportefeuille) een scan uitgevoerd. Deze heeft geleid tot het krediet zoals opgenomen in de MPB 2021-2024 voor aanpassing van Huis voor Schoone Kunsten. Voor de overige panden in de portefeuille wordt samen met de gebruiker (die verantwoordelijk is voor de gebruiksvergunning of gebruiksmelding) gekeken of de vergunningen nog voldoen.

Accres (dienstverleningsovereenkomst - DVO)
De DVO met Accres is ingegaan op 1 januari 2017 en duurt voor tot en met 31 december 2020. In 2019 is dienstverleningsovereenkomst met Accres geëvalueerd waarna in 2020 door de gemeente de nieuwe uitvraag is opgesteld. Dit heeft samen met de aanbieding van Accres gerresulteerd in een nieuwe DVO afspraak. Deze is 23 december 2020 ondertekend waardoor de nieuwe afspraken per 1 januari 2021 in zullen gaan.

Onderhoud
In de paragraaf ‘Onderhoud kapitaalgoederen’ is opgenomen dat met betrekking tot het onderhoud wordt gewerkt met Meerjarenonderhoudsplannen (MJOP’s), conform de NEN 2767. De onderhoudsvoorziening Vastgoedbedrijf – exclusief de aan Accres verhuurde panden - kent een stand van € 2,25 miljoen per ultimo 2020. Daarmee is de voorziening dekkend voor de geplande MJOP-uitgaven in de periode 2021-2040.
Voor het onderhoud aan de aan Accres verhuurde panden wordt momenteel in beeld gebracht welke renovaties aan die panden noodzakelijk zijn in de komende 5-10 jaar gelet op de huidige technische levensduur van die panden. Veel panden zijn in de periode 1970-1990 gebouwd bij de verdere ontwikkeling van de stad destijds.

Op basis van de nieuwe uitvraag aan Accres voor de DVO 2021–2024 zal circa € 0,4 miljoen per jaar aan extra budget benodigd zijn voor het onderhoud van panden van het Vastgoedbedrijf in de komende jaren. Dit is in lijn met de aanwezige risicokaart Onderhoud Accres, welke sinds de start van de DVO in 2017 aan de orde is. Voor de panden van Onderwijshuisvesting is het budget naar verwachting toereikend.

Voor het jaarlijks onderhoud aan de parkeergarages wordt in samenwerking met B&O een prestatiecontract - gelijk aan Huis van de Stad en de gemeentewerven Noord en Zuid - voorbereid voor de komende 4 jaar met opties tot verlengingen tot totaal 20 jaar.

Risico’s
Voor het vastgoedbedrijf onderkennen we een aantal risico’s - geen top risico’s op financiën en doelstellingen/imago - die ook zijn opgenomen in de paragraaf weerstandsvermogen. Deze vloeien voort uit de reguliere taken van het vastgoedbedrijf. De risico's bevatten onderhoud vastgoed (waaronder Omnisport), leegstand, vervangingsinvesteringen en afwaardering vastgoed.

COVID-19
De Covid-19 crisis heeft in 2020 zeker invloed gehad op de bedrijfsvoering van het Vastgoedbedrijf. Een deel van onze huurders ondervond problemen met de bedrijfsvoering en kon door tegenvallende inkomsten de huur niet meer naar wens voldoen. Waar mogelijk zijn betalingsregelingen getroffen met huurders. In 2020 heeft dit ertoe geleid dat een deel van de ontvangsten doorschuift naar 2021 en verder.
Ten aanzien van het onderhoud van vastgoed zijn als gevolg van de Covid-19 crisis juist onderhoudswerkzaamheden naar voren geschoven (uitgevoerd in 2020 terwijl ze pas na 2020 gepland waren) omdat de panden nu niet of nauwelijks gebruikt werden. Dit heeft geleid tot extra uitgaven in 2020.

Projecten en investeringen

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed
In de afgelopen jaren heeft besluitvorming en kredietverlening plaatsgevonden over het project verduurzaming gemeentelijk vastgoed. Door de Raad is een krediet van totaal € 9,5 miljoen beschikbaar gesteld. Hierover wordt jaarlijks gerapporteerd in het MPV (Meerjarenperspectief vastgoedexploitaties). In 2020 is een deel van de geplande maatregelen uitgevoerd en is gewerkt aan het (deels) gemeentelijk zonnepark. In 2021 zal de besluitvorming (t.a.v. de realisatie) van het zonnepark plaatsvinden. Zoals tevens vermeld in het MPV zal de totale uitvoering van de maatregelen langer duren en ook nog in 2022 plaats vinden.

Sporthal Zuiderpark
In de MPB 2020-2023 is budget opgenomen ter dekking van de kapitaallasten van een nieuwe investering van € 7,5 miljoen. Dit bedrag is indicatief op basis van een raming op kengetallen voor de bouw van een nieuwe gelijkwaardige sporthal. In 2022/2023 is op dit moment sloop en vervangende nieuwbouw gepland. In 2020 zijn gesprekken gevoerd ten aanzien van de verkenning van een nieuwe locatie. Wanneer de uitkomsten van deze gesprekken positief zijn zal de locatiekeuze worden voorgelegd aan de raad (2021) en kan een ontwerp worden gepresenteerd. Dit project bevindt zich momenteel nog in de initiatieffase. De verantwoordelijkheid van het project ligt momenteel bij de afdeling Beleid Maatschappelijke Ontwikkeling. Door de relatie met de bestaande sporthal houdt het Vastgoedbedrijf de ontwikkeling nauwlettend in de gaten.

Zwembad Noord
Op 20 februari 2020 is de raad geïnformeerd over de uitkomst van de haalbaarheid- en locatieonderzoeken voor het nieuwe zwembad in Apeldoorn waarna op 5 maart 2020 een consultatie heeft plaatsgevonden. De voorkeur voor het bouwen van een nieuw overdekt zwembad is hierbij uitgesproken. Ontwikkelingen in 2020 - zoals de verwachte komst van het Korps Mariniers naar Nieuw Millingen - zijn inmiddels onderzocht en hebben geleid tot een nieuw voorstel. Dit voorstel, met betrekking tot het type zwembad en de locatie zal in het voorjaar 2021 aan de raad worden voorgelegd. Realisatie van het nieuwe zwembad is op z’n vroegst in 2023. Dit project bevindt zich momenteel nog in de initiatieffase. De verantwoordelijkheid van het project ligt momenteel bij de afdeling Beleid Maatschappelijke Ontwikkeling.

Huis voor de Schoone Kunsten
In de MPB 2020-2023 is een krediet opgenomen van € 400.000 voor aanpassing van Huis voor de Schoone Kunsten om aan de huidige brandveiligheidseisen te kunnen voldoen. De uitvoering hiervan zal in 2021 plaatsvinden.

Sportvelden en kleedaccommodaties
In navolging van het Sportakkoord wordt de komende periode gewerkt aan een nieuw (Apeldoorns) sportakkoord met daarin de hernieuwde visie op de Apeldoornse sport. In deze visie zullen tevens kader en randvoorwaarden worden geschetst voor de accommodaties is eigendom van de gemeente. De diverse accommodatievraagstukken die spelen worden hierin meegenomen en op elkaar afgestemd.

Landgoed Woudhuis en bossen
In 2020 is de erfpachtovereenkomst (inclusief 2 pachtboerderijen en in pacht gegeven terreinen) met Natuurmonumenten ten aanzien van het bos/natuurbeheer bekrachtigd. De monumentale boerderij (Woldhuis 13) bleek in slechtere bouwkundige staat dan oorspronkelijk gedacht. Mede om goed te kunnen sturen op de financiën is de verbouw van de boerderij in tweeën geknipt. Fase 1 betreft werkzaamheden gericht op het herstellen en restaureren van het monument en deze kunnen vooruitlopend op een bestemmingsplanwijziging op termijn worden uitgevoerd. Fase 2 betreft aanpassingen ten behoeve van het gebruik vindt plaats in relatie tot te maken afspraken met beoogd huurder en kan niet eerder dan nadat het bestemmingsplan is gewijzigd. Het is op dit moment (januari 2021) nog onduidelijk of de uitvoering haalbaar is met de in eerste instantie bedacht beoogde huurder.

Voor 2 resterende opstallen op landgoed Woudhuis - die momenteel leegstand kennen - moet nog een plan worden opgesteld.

Samen055
Ten behoeve van een Samen055 - onderdeel van de basisinfrastructuur van de algemene voorzieningen van Apeldoorn - is in 2018 door het Vastgoedbedrijf de locatie Zilverschoon aangekocht. De verbouwing van (een deel) van wijkcentrum De Stolp en MFC dok Zuid, is inmiddels opgeleverd.. De aanbesteding voor de verbouwing van de Zilverschoon is in gang gezet en zal naar verwachting in medio 2021 worden opgeleverd.

Omnizorg
Voortschrijdend inzicht, jaren van ervaring en verandering van zorgaanbod hebben er toe geleid dat er aanpassingen aan en rond het gebouw Omnizorg noodzakelijk zijn. Hiervoor is inmiddels een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld om te komen tot een plan met kostenraming. In 2021 wordt een integraal voorstel voorbereid voor de benodigde fysieke aanpassingen. Na besluitvorming door uw raad op een aantal hoofdthema’s inclusief de effecten voor de investeringskosten en beheer-en exploitatiekosten wordt op basis van een go - no go de realisatiefase in 2021 opgestart.

Parkeergarage Haven Centrum
In relatie tot de ontwikkeling van het projectgebied Haven Centrum wordt naar verwachting in 2021 voor parkeergarage Haven Centrum een plan voor renovatie en verduurzaming opgesteld.

Brandweerkazernes
1 post-gedachte
De VNOG heeft de wens om drie brandweervestigingen binnen de grenzen van Apeldoorn samen te voegen tot een centrale post. Dit vanuit de gedachte dat zowel bedrijfsmatig (bezuinigingsoverwegingen), als op veiligheid (aanrijtijden) winst behaald kan worden. Daarnaast ziet de VNOG het als een optie om ook haar administratieve en bestuurlijke taken op deze nieuwe locatie te concentreren. Naast de kansrijkheid voor een nieuwe locatie in Apeldoorn worden de financiële effecten integraal voor de VNOG en gemeente Apeldoorn in kaart gebracht en ter besluitvorming aan uw raad in 2021 voorgelegd.

Sloop en nieuwbouw  4 brandweerposten
Op dit moment worden 9 brandweerposten verhuurd aan de VNOG. Vier brandweerposten gelegen in de dorpen buiten Apeldoorn bereiken binnen vijf jaar het einde van hun technische levensduur. Voor deze locaties is in 2020 een projectplan geschreven voor de sloop en nieuwbouw van deze 4 posten in 2024- 2025 met als doel om de haalbaarheid en de effecten voor de investeringskosten en beheer- en exploitatiekosten in kaart te brengen en de bestuurlijke besluitvorming in 2021 op te starten.

Financiële context

Financieel gezien loopt het Vastgoedbedrijf door bijna alle gemeentelijke beleidsprogramma’s en de daaronder vallende taakvelden heen. Het financiële resultaat van het Vastgoedbedrijf over het vastgoed wat valt onder haar budgetverantwoordelijkheid, bedraagt over 2020 (slechts) € 3.000 nadelig.

NB: Bovengenoemde bedragen van het Vastgoedbedrijf zijn exclusief onderwijsvastgoed (bij Onderwijshuisvesting), vastgoed in (voormalige) grondexploitatie (bij Grondbedrijf), vastgoed op de Zwitsallocatie (bij project Zwitsal) en gemeentelijke apparaatskosten.

De voornaamste verschillen ten opzichte van de begroting daarbij zijn:

De boekwaarde ultimo 2020 van het vastgoed van het Vastgoedbedrijf bedraagt € 192 miljoen. De boekwaarde is in 2020 enerzijds verhoogd met investeringsuitgaven van ruim € 2 miljoen (met name kredieten verduurzaming vastgoed en trekkenwand Orpheus) en anderzijds verlaagd met de jaarlijkse afschrijving van € 7,5 miljoen.